不動産クラウドファンディングが注目を集める中、「ヤマワケエステート」は高利回り案件を多く取り扱うことで話題となっています。
しかし「高利回り＝リスクが高いのでは？」という不安もつきものです。
この記事では、金融アナリスト山中康司監修のもと、ヤマワケエステートの実態を数字・制度・構造の3側面から徹底解説します。
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【氏名】山中 康司（やまなか やすじ）
【役職】株式会社トリロジー取締役／有限会社アセンダント取締役／一般社団法人 金融リテラシー協会 代表理事
【専門】金融アナリスト・為替ストラテジスト（為替市場・テクニカル分析・マクロ経済）
1982年に慶應義塾大学卒業後、アメリカ銀行に入行。為替資金部門で国際金融に従事し、VP/プロップマネジャーを歴任。日興証券、日興シティ信託銀行では為替資金部次長。2002年に有限会社アセンダントの取締役に就任。現在は株式会社トリロジー取締役としても活動。
詳しいプロフィール
■基本情報
- 氏名：山中 康司（やまなか やすじ）
- 役職：株式会社トリロジー 取締役／有限会社アセンダント 取締役
- 専門：金融アナリスト・為替ストラテジスト（為替市場、テクニカル分析、マクロ経済）
■略歴
- 1982年 慶應義塾大学 卒業
- 1982年 アメリカ銀行 入行（為替資金部）
- 1989年 バイスプレジデント
- 1993年 プロプライエタリー・マネジャー
- 1997年 日興証券 入社
- 1999年 日興シティ信託銀行 為替資金部 次長
- 2002年 株式会社アセンダント 取締役に就任（現職）
- 現 在 株式会社トリロジー 取締役（現職）
■専門領域とアプローチ
- テクニカル分析：トレンド、サポート・レジスタンス、オシレーター等の総合判断
- 独自モデル：テクニカル分析と金融占星術を組み合わせた相場予測手法
- 実務経験：インターバンク取引、為替・金利の資金運用、リスク管理
- 発信：機関投資家向けレポート配信、セミナー講師、企業向けコンサルティング
■執筆・監修実績
- 国内外の専門誌・金融メディアでの寄稿・連載
- 金融セミナー・講演登壇、DVD教材・オンライン講座監修
- 本サイトにおけるFX・不動産クラウドファンディング・株式・投資信託記事の監修
監修方針・免責事項
■監修の目的
投資初心者から実務家まで、正確で再現性のある金融情報を提供し、読者の健全な意思決定を支援します。
■監修プロセス
- 情報収集：法令・公的統計・当局資料・事業者の公式開示等の一次情報を収集
- 検証：数値の突合、用語定義の確認、リスク記述の網羅性チェック
- 更新：制度変更・商品改定・市況変動に伴う迅速なアップデート
■主な参照ソース（例）
- 金融庁、財務省、日本銀行、総務省統計局、EDINET、有価証券報告書
- 事業者公式サイト・目論見書・運用レポート・プレスリリース
- 国際機関（IMF、OECD、BIS など）の公開データ
■リスクと留意点
- 金融商品の価格・利回り・分配は将来を保証するものではありません。
- 手数料・税金・相場変動により元本割れが発生する可能性があります。
- 記事の情報は掲載時点のものであり、将来の法令・制度改定により内容が変わる場合があります。
- 本サイトは個別銘柄の推奨を目的としていません。
■利益相反（コンフリクト・オブ・インタレスト）管理
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■更新ポリシー
- 重要改定：制度変更・商品仕様変更・重大な開示が生じた場合は即時更新
- 更新履歴：ページ文頭に最終更新日を記載
■お問い合わせ
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記事内容の正誤、取材・監修のご相談はお問い合わせフォームよりご連絡ください。
ヤマワケエステートとは？【1万円から始められる不動産クラファン】
ヤマワケエステートは、不動産特定共同事業法に基づくクラウドファンディングサービスです。 この法律は、複数の投資家が資金を出し合って不動産を共同運用する際のルールと安全性を定めた国の制度で、 金融庁と国土交通省の許可を受けた事業者だけが運営できます。
少額から不動産投資を始めたい個人投資家の需要に応える形で登場し、都心の土地・建物を対象に運用を行います。
「1万円から投資できる」「平均利回り6〜10％」という敷居の低さと高リターン性が人気の理由です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 運営会社 | ヤマワケエステート株式会社 |
| 親会社 | WeCapital株式会社 |
| 資本金 | 1億円 |
| 創立年月日 | 2018年5月2日 |
| 所在地 | 大阪府大阪市中央区安土町2-2-15 |
| 許認可 | 不動産特定共同事業許可／第二種金融商品取引業登録 |
| 最低投資額 | 1万円〜 |
| 平均利回り | 6〜10％前後 |
| 運用期間 | 3〜12ヶ月中心 |
| 劣後出資比率 | 10〜30％ |
| 元本保証 | なし（優先劣後構造でリスク分散） |
出典：ヤマワケエステート公式サイト
💡 ポイント
高利回りでありながら、法律に基づく登録制で運営されている点が他の副業型投資と大きく異なります。
ヤマワケエステートの評判・口コミを徹底調査
サービスの実績だけでなく、投資家からの声を知ることは信頼性を判断する上で重要です。
ここではSNSや口コミサイトなどから、ヤマワケエステートに関する利用者の評価を集約しました。
「利回り」「スピード感」「安心感」の3つの視点から見ていきましょう。
ヤマワケエステートの良い評判
ヤマワケエステートのクラファン優待！やっと使ってこれたのどこし生麺とまぜそばにしました！麺を藻塩でいただくのが斬新で美味しかったです♡ラーメン屋は娘と行くのハードル高いですが、テーブル席もあったので良かった…他にもお子様連れの家族がいらっしゃいました
ヤマワケエステートの宇田川町と北参道案件から40万円が無事帰ってきたー‼️
分配金は約31,000円✨
リスクが大きすぎるけど4ヶ月と7ヶ月でこのリターンは美味しすぎる笑
無事に帰ってきてくれて本当に良かった😭😭😭
色々あるし推奨とかではないんですけど、20万円でこれは嬉しいヤマワケエステート
ヤマワケエステートの悪い評判・注意点
ほかのクラウドファンディングは利率は低いが遅延なく戻ってきて、ヤマワケエステートは3つ投資したうち、今のところ2つ遅延。最後のは遅延なく今月末戻ってくる予定だがどうなるか。リスク分散のつもりだったけど、アレどうなったっけ？って気にかけるのも疲れるしこれからはNISAに全振りしよう😮💨
ヤマワケエステートの長野県ホテルリノベ案件 10月末運用終了予定で、10日の時点でスケジュールに変更なしってことは、今更延期はないよな？ さすがにな
これさぁ ヤマワケエステートの管理不足が原因で事業リスクとは別次元だから、ヤマワケエステートが出資者に自前で償還すべきだと思う。 勝手に他人の土地上の建物取り壊して建築確認申請とか出来ないからね。 やっぱりヤマワケはクソ
専門家がヤマワケエステートの安全性を解説【金融庁登録×優先劣後構造】
高利回りの投資商品を選ぶ際に、最も重要なのは「どのようにお金の安全性が守られているのか」という点です。
ヤマワケエステートでは、2つの観点から投資家を安全に守る仕組みを整えています。
1つ目は、金融庁・国土交通省の許可を受けた正式な登録事業者であること。
つまり、ヤマワケエステートは「不動産特定共同事業法」に基づき、資金の取り扱いや情報開示、監査体制などを国のルールに沿って運営しています。
2つ目は、投資の仕組みそのものにリスクを分散する安全設計（優先劣後構造）が組み込まれていること。
この“構造上の安全性”こそ、ヤマワケエステートが投資初心者にも選ばれている大きな理由です。
金融庁・国土交通省の許可を受けた正式な登録事業者
ヤマワケエステートは、不動産特定共同事業法に基づいて許可・登録された正式な事業者です。
この法律は、複数の投資家が資金を出し合って不動産を運用する際に、投資家が不利益を被らないように運営ルール・資金管理・情報開示の基準を定めています。
簡単に言えば、「誰でも自由に不動産クラウドファンディングを運営できるわけではない」ということです。
この制度のもとでは、次のような3つの義務が課せられています。
- 金融庁・国土交通省への登録・監督下で運営すること
- 投資家資金を会社の資金と完全に分けて管理（分別管理）すること
- すべての案件で、リスク説明・契約内容・運用報告を開示すること
これらのルールにより、運営会社が不透明な運用を行ったり、投資家資金を他の用途に流用したりすることは法律上できません。
つまりヤマワケエステートは、「国の許可を受けて運営される投資サービス」であり、高利回りであっても“制度の枠内で守られた投資”であることがわかります。
仕組みで守る「構造的な安全性（優先劣後構造）」
法的に守られているだけでなく、投資の仕組みそのものにも「守りの設計」が組み込まれています。
それが優先劣後（ゆうせん・れつご）構造と呼ばれるリスク分散の仕組みです。
この仕組みでは、投資家が出す資金（優先出資）と、運営会社が自ら出す資金（劣後出資）を分けます。
損失が出た場合、まずは運営会社の劣後出資から損を負担するルールになっており、投資家の資金が守られる“安全クッション”のような役割を果たします。
具体例で理解する優先劣後構造
たとえば1億円の不動産を購入するプロジェクトで、投資家が7,000万円（優先出資）、ヤマワケエステートが3,000万円（劣後出資）を出したとします。
この不動産が9,000万円に値下がりしても、まずヤマワケエステートが出した3,000万円の範囲内で損失を負担するため、投資家の7,000万円は守られるという仕組みです。
ヤマワケエステートの多くの案件では、劣後出資比率10〜30％を確保しています。
この比率が高いほど「運営会社が多くのリスクを負っている＝投資家の安全度が高い」と言えます。
シミュレーションで見るリスク吸収のイメージ
下記表のように、劣後出資が20〜30％あれば多少の価格下落では元本が守られやすいことが分かります。
逆に、劣後比率が10％以下の案件では、景気変動や市場下落の影響を受けやすくなります。
（投資する際は必ず「劣後比率」を確認することが、安全な運用の第一歩です）
| 劣後出資比率（運営側が負担する割合） | 不動産価格の下落幅 | 投資家の影響 | 安全度イメージ |
|---|---|---|---|
| 30％（高め） | −10％ | 元本への影響なし。運営側が全額カバー。 | 🟢 とても安全 |
| 20％（標準） | −20％ | ごくわずかに影響する可能性あり。ほぼ安全。 | 🟡 おおむね安全 |
| 10％（低め） | −30％ | 投資家の元本にも影響。リスクを感じる水準。 | 🔴 注意が必要 |
💡 表の見方
・劣後出資比率とは、運営会社が自らリスクを負う割合。数字が大きいほど、投資家が守られやすい構造です。
・不動産価格下落率は、もし不動産価格が下がった場合の想定シナリオ。
・この表から分かるように、劣後出資が20〜30％ある案件なら、軽度の下落では投資家の元本が守られると考えられます。
ヤマワケエステートの利回り・実績をデータで比較【COZUCHI／CREALと対比】
高利回りといわれても、他社と比較してどの程度優れているのかを知りたい方が多いはずです。
ここでは、主要3社のデータをもとに比較表を作成しました。
| サービス | 詳細 | 平均利回り | 運用期間 | 劣後比率 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|---|
| ヤマワケエステート | 公式を見る | 5〜14% | 3〜12ヶ月 | 10〜30% | 高利回り・短期で資金を回す「スピード重視型」 |
| COZUCHI | 公式を見る | 2〜12% | 6〜18ヶ月 | 20〜30% | 利益シェア型・都心再開発案件が多い |
| CREAL | 公式を見る | 3〜5% | 6〜24ヶ月 | 10〜20% | 上場企業運営・ホテル・マンション中心の安定型 |
出典：ヤマワケエステート公式サイト/COZUCHI公式サイト／CREAL公式サイト
🔍 この表をどう読むべきか
- 利回り（＝リターン） → ヤマワケは他社と比べて上限値が高く、短期的に大きな利益を狙いやすい。 ただし、その分「案件の選定眼」が重要になります。
- 運用期間（＝資金の拘束時間） → 短期（3〜12ヶ月）で資金を回せるのがヤマワケの強み。 定期預金のように“資金を寝かせず”次の案件へ再投資できます。
- 劣後比率（＝安全性のクッション） → COZUCHI・ヤマワケは20〜30％と高水準。 この数字が高いほど、運営側が先に損失を吸収する構造なので安全度が増します。
- 特徴（＝運用方針） → CREALは安定重視。COZUCHIは都心の大型再開発。 ヤマワケは「回転スピード×利回り」のバランスが特長。
💡 要するに
ヤマワケは「リターンを取りに行くタイプの投資」。
CREALは「守り重視」、COZUCHIは「バランス型」。
どれを選ぶかは、“どのくらいの期間で・どのくらいのリスクを許容できるか”で決まります。
💬 山中康司コメント：数字の裏側を読む
監修者：山中康司ヤマワケエステートのような短期高利回り型では、“出口リスク”の見極めが特に重要です。
出口リスクとは、予定どおりに不動産を売却できるか、想定価格で売れるかという“出口戦略の確度”のこと。
不動産投資は買う時よりも“売る時”にリターンが決まります。 そのため、立地の良さや販売ルートが明確な案件ほど安心感が高いのです。
一方で、IRR（内部収益率）という指標で見ると、ヤマワケのように3〜6ヶ月で利回り10％前後を狙える案件は、年間換算では非常に効率的。
短期で資金を回せる点は大きな強みです。
ヤマワケエステートの案件の質と立地【都心再開発エリア中心】
運用物件の質は、利回りやリスクに直結します。
ヤマワケエステートの特徴は「都心×再開発ポテンシャル」に集中している点です。
主な案件傾向
- 渋谷・新宿・江東・世田谷・港区など都心再開発エリア中心
- EXIT（売却益型）／宅地開発／収益ビルなど多様な案件
- 首都圏開発実績のあるエムトラストなどの協力企業と連携
💡 ポイント
「エリアの選定眼」と「出口戦略の具体性」が、クラウドファンディングでもっとも差が出る部分です。
ヤマワケエステートの手数料・利便性・サポート体制
実際の取引コストやサポートの充実度は、長期的な投資判断に直結します。
ヤマワケエステートは明朗会計で、余計な手数料がかかりません。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 投資・運用手数料 | 無料 |
| 出金 | 220円 |
| 振込 | 投資家負担 |
| サポート | 電話（平日）／メール対応 |
| アプリ | 提供あり |
| 口座開設期間 | 最短翌営業日 |
✉️ サポート窓口：cs@yamawake-estate.jp
口座開設から出資までの手順【5ステップで完了】
初心者でも迷わず始められるよう、登録から投資までの流れを解説します。
必要なのはメールアドレスと本人確認書類のみ。最短で翌営業日から投資可能です。
まずは公式サイトの会員登録ページにアクセス。
メールアドレスを入力すると、すぐに「本人確認用URL」が送られてきます。
リンクをクリックし、パスワードを設定すれば登録完了です。
次に、本人確認を行います。
これは「犯罪収益移転防止法」に基づく法的義務で、すべての金融取引に共通するプロセスです。
アップロードするのは以下の2点：
- マイナンバーカード（表面）または通知カード＋本人確認書類
- 本人確認書類（運転免許証・パスポートなど）
スマホのカメラで撮影し、アップロードするだけで完了します。
AIによるeKYC（オンライン本人確認）が導入されているため、郵送不要でスピーディ。
本人確認書類の審査が完了すると、登録メールアドレスに「審査完了通知」が届きます。
ログイン後、マイページが有効化され、ファンド一覧・運用状況などを閲覧できるようになります。
マイページの「募集中ファンド一覧」から、興味のある案件を選びましょう。
各ファンドページには、以下の情報が詳細に掲載されています。
- 想定利回り・運用期間
- 劣後出資比率・リスク説明
- 物件所在地・運用スケジュール
- 出口戦略（売却・賃貸・再販など）
気になる案件を選んだら、「出資申込」ボタンから金額を入力。
最低出資額は1万円からなので、まずは少額で試すのがおすすめです。
出資金を入金すると、プロジェクトの運用がスタートします。
運用期間中は、マイページで進捗レポートや運用状況を確認できます。
運用が終了すると、分配金と元本が登録口座に自動で振り込まれます。
（例：6ヶ月運用の案件で年利10％なら、半年後に約5％の分配金＋元本が返還）
よくある質問（FAQ）
投資前に必ず確認しておきたい疑問をまとめました。
公式FAQや投資家の声をもとにした実用的な回答です。
- 元本保証はありますか？
-
ありません。劣後出資による損失吸収で投資家リスクを軽減しています。
- 分配金はいつ受け取れますか？
-
案件によりますが、多くは3〜12ヶ月後の満期分配。
- 途中解約はできますか？
-
原則不可。短期案件を組み合わせることで柔軟に資金を回せます。
- 税金は？
-
分配金は雑所得扱い。確定申告で損益通算可能。
- 募集金額を上回る応募金額が集まった場合の配当はどうなるのでしょうか？
-
先着順であればその金額に達した応募者まで、抽選式であれば抽選に当選した投資家のみが受け取れます。
出典：ヤマワケエステートFAQ
まとめ｜“高利回り”を“理解したリスク”で選ぶ
ヤマワケエステートの強みは、都心の再開発エリアという価値が下がりにくい立地と、出口（売却）戦略が明確な“再現性のあるリターン設計”にあります。
特徴としては「利回りは偶然ではなく、構造で作られている」点です。
つまり、ヤマワケエステートは“リスクを避ける投資”ではなく、仕組みでリスクを管理し、計画的に利益を生む投資です。
まずは公式サイトで、案件ごとの立地・利回り・劣後比率を確認してみましょう。
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