「不動産投資は怖い」「元本割れしない方法が知りたい」
そう感じる人が最初に注目すべき指標が、劣後出資比率（れつごしゅっしひりつ）です。
これは、運営会社がどれだけ“自分もリスクを負っているか”を示す数値。
この記事では、劣後出資比率30％以上の信頼できる不動産クラウドファンディングを厳選し、初心者でも理解できるように解説します。
「安心して資産を増やす」ための第一歩は、数字ではなく仕組みの理解から始まります。
【氏名】山中 康司（やまなか やすじ）
【役職】株式会社トリロジー取締役／有限会社アセンダント取締役／一般社団法人 金融リテラシー協会 代表理事
【専門】金融アナリスト・為替ストラテジスト（為替市場・テクニカル分析・マクロ経済）
1982年に慶應義塾大学卒業後、アメリカ銀行に入行。為替資金部門で国際金融に従事し、VP/プロップマネジャーを歴任。日興証券、日興シティ信託銀行では為替資金部次長。2002年に有限会社アセンダントの取締役に就任。現在は株式会社トリロジー取締役としても活動。
詳しいプロフィール
■基本情報
- 氏名：山中 康司（やまなか やすじ）
- 役職：株式会社トリロジー 取締役／有限会社アセンダント 取締役
- 専門：金融アナリスト・為替ストラテジスト（為替市場、テクニカル分析、マクロ経済）
■略歴
- 1982年 慶應義塾大学 卒業
- 1982年 アメリカ銀行 入行（為替資金部）
- 1989年 バイスプレジデント
- 1993年 プロプライエタリー・マネジャー
- 1997年 日興証券 入社
- 1999年 日興シティ信託銀行 為替資金部 次長
- 2002年 株式会社アセンダント 取締役に就任（現職）
- 現 在 株式会社トリロジー 取締役（現職）
■専門領域とアプローチ
- テクニカル分析：トレンド、サポート・レジスタンス、オシレーター等の総合判断
- 独自モデル：テクニカル分析と金融占星術を組み合わせた相場予測手法
- 実務経験：インターバンク取引、為替・金利の資金運用、リスク管理
- 発信：機関投資家向けレポート配信、セミナー講師、企業向けコンサルティング
■執筆・監修実績
- 国内外の専門誌・金融メディアでの寄稿・連載
- 金融セミナー・講演登壇、DVD教材・オンライン講座監修
- 本サイトにおけるFX・不動産クラウドファンディング・株式・投資信託記事の監修
監修方針・免責事項
■監修の目的
投資初心者から実務家まで、正確で再現性のある金融情報を提供し、読者の健全な意思決定を支援します。
■監修プロセス
- 情報収集：法令・公的統計・当局資料・事業者の公式開示等の一次情報を収集
- 検証：数値の突合、用語定義の確認、リスク記述の網羅性チェック
- 更新：制度変更・商品改定・市況変動に伴う迅速なアップデート
■主な参照ソース（例）
- 金融庁、財務省、日本銀行、総務省統計局、EDINET、有価証券報告書
- 事業者公式サイト・目論見書・運用レポート・プレスリリース
- 国際機関（IMF、OECD、BIS など）の公開データ
■リスクと留意点
- 金融商品の価格・利回り・分配は将来を保証するものではありません。
- 手数料・税金・相場変動により元本割れが発生する可能性があります。
- 記事の情報は掲載時点のものであり、将来の法令・制度改定により内容が変わる場合があります。
- 本サイトは個別銘柄の推奨を目的としていません。
■利益相反（コンフリクト・オブ・インタレスト）管理
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劣後出資とは？元本割れリスクを抑える仕組みを理解しよう
劣後出資の基本：運営会社が“先に損をする”仕組み
不動産クラウドファンディングでは、投資家（優先出資者）と運営会社（劣後出資者）が一緒に資金を出して物件を運用します。
もし不動産価格が下がって損失が出た場合、まず運営会社が自分の劣後出資分で損を負担します。
たとえば1億円のファンドで劣後出資3,000万円（30％）なら、3,000万円の損失までは運営会社が吸収。
投資家の元本は守られる、というのが「優先劣後構造」です。
| 用語 | 意味 | 投資家への影響 |
|---|---|---|
| 優先出資 | 投資家が出す資金 | 損失は劣後分を超えた場合のみ発生 |
| 劣後出資 | 運営会社が出す資金 | まずここから損失を補填する |
劣後出資比率が高いほど安全な理由
運営会社がより多くの資金をリスクに晒している＝投資家の元本保全性が高い、という構造です。
金融庁もこの「優先劣後構造」を投資家保護の中心ルールとして認めています（金融商品取引法第2条）。
劣後出資比率30％は、業界の安心ライン。
20％では軽度の下落にしか耐えられませんが、30％を超えると、リーマン級の下落でも元本が守られた事例があります。
ただし注意点も。
比率が高すぎると運営側の資金効率が下がるため、案件数が少なくなる傾向があります。
つまり、「30〜40％」が安全と利益の両立点です。
劣後出資比率が高い不動産クラウドファンディングおすすめ10選【2025年版】
以下は、2025年10月時点の最新データに基づく分析結果です。
金融庁登録・不動産特定共同事業法（通称「不特法」）を取得済みの安全性重視サイトを掲載しています。
| サービス名 | 劣後出資比率 | 特徴 | 運営会社 | 不特法許可 | 金融庁登録 |
|---|---|---|---|---|---|
| COZUCHI（コヅチ） | 最大40% | 利益シェア型で高利回りと安全性を両立。業界トップクラスの開示力 | LAETOLI株式会社 | 登録済 | 登録済 |
| CREAL（クリアル） | 約30% | 上場企業運営。マスターリース（賃料保証）で安定運用 | クリアル株式会社（東証G） | 登録済 | 登録済 |
| ヤマワケエステート | 最大50% | 劣後比率・利回り・案件数の三拍子。実績豊富 | ヤマワケエステート株式会社 | 登録済 | 登録なし |
| Rimple（リンプル） | 約25% | 東証プライム上場企業運営。ファンド透明度が高い | プロパティエージェント株式会社 | 登録済 | 登録なし |
| TECROWD（テクラウド） | 約30% | 海外不動産にも対応。ESG配慮型案件も展開 | TECRA株式会社 | 登録済 | 登録なし |
| TSON FUNDING | 約30% | 戸建・開発案件中心。優先劣後構造が明確 | 株式会社TSON | 登録済 | 登録なし |
| トモタク | 約30% | 元本割れゼロ実績。短期運用ファンド多数 | 株式会社イーダブルジー | 登録済 | 登録なし |
| みらファン | 約35% | SDGs型。社会的インパクト投資にも対応 | 株式会社みらファン | 登録済 | 登録なし |
| 利回りくん | 約30% | TATERUグループ運営。賃料保証＋高信頼 | ワイズホールディングス株式会社 | 登録済 | 登録なし |
| GALA FUNDING | 約25% | 東証上場FJネクストHD運営。信頼の財務基盤 | FJネクストホールディングス | 登録済 | 登録なし |
出典：各社公式サイト／金融庁「金融商品取引業者登録一覧」
劣後出資だけでは不十分！安全性を見極める3つの視点
1. 運営会社の信頼性
金融庁登録・不特法許可を確認することは必須。
特に上場企業運営のサービス（CREAL・Rimple・GALA FUNDINGなど）は監査体制も整備されています。
2. 優先劣後＋賃料保証（マスターリース）の有無
CREALや利回りくんのように、空室時も運営会社が賃料を支払う仕組みを持つファンドは、安定性が非常に高いです。
この2重の安全ネット（劣後出資＋賃料保証）があるかどうかを確認しましょう。
3. 開示情報の透明性
COZUCHI・TECROWDなどは、全案件で運用レポート・会計報告・収益明細を開示。
この透明性が「信頼できる運営会社」と「そうでない会社」を分けます。
劣後出資比率の確認方法【初心者向けステップ】
- 各ファンドの募集ページを開く
- 「出資構成」や「リスク説明欄」で優先・劣後の割合をチェック
- 30％以上が安全ライン
- 開示がないサービスは避ける
劣後比率は投資家保護の「バッファ」。
数字そのものよりも、「実際に損失補填した実績があるか」まで見ると一段上の投資判断ができます。
専門家コメント：数字ではなく構造を見よう
監修：山中康司（株式会社トリロジー取締役）
「劣後出資は“保険”のようなものです。
30％以上の設定は確かに安心材料ですが、より重要なのはその構造を理解しているかどうか。
本質的な安全性は、運営会社がどれだけ誠実にリスクを開示しているかで決まります。」
まとめ：劣後出資30％＋金融庁登録が“最強の安心条件”
| チェック項目 | 基準 | 意味 |
|---|---|---|
| 劣後出資比率 | 30%以上 | 損失吸収力が高く安全性が高い |
| 金融庁登録 | 登録済 | 法令遵守・投資家保護体制あり |
| 不特事許可 | 取得済 | 不動産特定共同事業として合法運営 |
| 情報開示 | 運用報告・決算を公開 | 信頼性・透明性の証明 |
| 元本割れ実績 | なし | 安全性を裏付ける実績データ |
投資初心者へのアクションガイド
1万円から始められるCOZUCHI・CREAL・ヤマワケエステートのような実績サービスで、
まずは1〜2ファンドを体験してみましょう。
経験を積むことで、数字の裏にあるリスク構造が肌感で理解できるようになります。
投資で守るべきは「お金」ではなく、「安心して挑戦できる自信」です。
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